CD360-购物中心商圈三维诊测

商业项目前期定位举棋不定? 购物中心经营效益不如人意?

CD360-商圈三维诊测从源头帮你找到解决方案

 

什么是CD360-购物中心商圈三维诊测?

CD360-购物中心商圈三维诊测是结合国际先进人口分析科技的全方位商圈基础研究体系,包括:

  • 划定商圈范围及分解各级商圈-核心商圈、次级商圈和 外围商圈
  • 统计各级商圈人口量,预测未来增长
  • 分解商圈细分区域人口密度、人口结构、收入水平
  • 商圈内消费总量及各级商圈目前和未来市场份额测算
  • 定价-项目销售额测算及租金预估
  • 定位-项目地段效率、体量分析和定位调整建议

只有被做错的项目,

却没有做不好的项目。

 

回归本质的基础研究:

不做我们想要的购物中心,做消费者真正需要的购物中心。

消费者驱动力商圈划定法

摒弃行业中通用却有缺陷的3公里、5公里半径的规则商圈界定法,采用国际先进的消费者驱动力(propensity)商圈界定法,并充分考虑高速路、铁路、河流和公园等商圈屏障及商圈竞争因素,准确界定各级商圈。(图示1)

 

CD360人口分析法

从人口量、人口分布、人口密度、人口结构和人口消费力五个纬度深入分析和挖掘各级商圈的消费潜力。(图示2、图示4)

 

CD360人口增长预测

结合区域规划、土地使用率、人口和产业特征,运用CD360人口增长测算模型,计算未来人口在各级商圈的增长量和人口密度变化。(图示3、图示5)

图示1. 各级商圈范围界定(案例)

图示2.商圈人口密度分解

(案例2014)

图示3.未来商圈人口及人口密度

分析(2025)

图示4.商圈人口结构及收入水平

分解(案例)

2014

739,604人

核心商圈 263,200 人

次级商圈 476,404 人

 

2020

864,491人

核心商圈 297,350 人

次级商圈 567,140 人

 

2025

963,267人

核心商圈 326,472 人

次级商圈 636,796 人

= 100,000

图示5: 人口增长分析测算(案例)

 

 

CD360商圈消费总量测算

结合人口消费结构随收入增加而演化的规律,充分考虑网购、商圈竞争等因素,CD360通过精细测算,预测各级商圈未来总消费量的变化。同时对消费结构的演化进行分析和论证。(图示6)

 

CD360项目市场份额测算

通过对各级商圈内目前和未来商业竞争项目的分析,以CD360的商圈份额模型测算出项目在各个阶段可能获得的市场占有率。(图示7)

 

项目租金预测与整体定位

对项目的租金进行预测,并通过市场比较法进行论证。(表1)同时结合商圈人口分析和项目地段效率研究提供项目整体定位建议。

年份项目年销售额 (元)市场租金 (元)租金相对市场折扣项目预估租金(元)

市场租金单价

(元/平方米/天)

项目租金单价

(元/平方米/天)

2016 995,042,039 99,504,204 15% 84,578,573 5.0 4.2
2020 1,294,676,309 129,467,61 0% 129,467,631 6.4 6.4
2025 2,442,935,488 244,293,549 0% 244,293,549 12.2 12.2

表1. 项目租金预测 (案例)

图示6: 商圈消费增长与消费结构演化特征 (案例)

晤桥亚洲是亚洲地产界兼具高度和深度的商业地产咨询团队。晤桥亚洲团队结合资本投资与地产开发双视角,研发了一套完整并与国际接轨的资产管理、商业地产投资、开发和运营管理体系。晤桥亚洲长期协助万科、宝龙、上海地产、高和资本等国内多个地产、金融企业梳理商业地产投资战略,搭建资产管理和经营管理体系,并对一些大型综合体项目进行回报优化操作与指导。

 

晤桥亚洲团队开发的CD360-购物中心商圈三维诊测是国内目前最先进、最具深度的商圈分析体系。CD360分析体系从2008年开始已运用于多个大型项目的前期定位和定价分析,并得到广泛好评。